如果接下來(lái)房?jī)r(jià)五年不再上漲，將會(huì)……

眾所周知，房?jī)r(jià)接下來(lái)的走勢(shì)是以穩(wěn)為主。穩(wěn)房?jī)r(jià)是否就意味著房?jī)r(jià)不漲了呢？

實(shí)際上并非如此，所謂穩(wěn)房?jī)r(jià)是指房?jī)r(jià)沒有大漲也沒有大跌。今天8000元/㎡，明天6000元/㎡，后天9000元/㎡，跟過(guò)山車似的情形，是斷不可能發(fā)生的。

從近期的70城數(shù)據(jù)看，九江的房?jī)r(jià)雖一直有所上漲，但漲幅一直很穩(wěn)定。不妨我們來(lái)腦洞一下，九江如果接下來(lái)五年房?jī)r(jià)不漲了會(huì)發(fā)生什么？又有幾家歡喜幾家愁？

01

投 資

首先可以明確，那時(shí)就真正實(shí)現(xiàn)了房住不炒。房子沒有增值屬性，因?yàn)橘I了房子不會(huì)漲，而且還要背負(fù)銀行貸款，買房作為純投資就有些得不償失。

02

剛 需

所謂剛需，就是你漲或不漲，他都需要買房。但是房?jī)r(jià)一旦不漲了，他們反而對(duì)房子的需求沒有那么大了。

因?yàn)椴挥眉?，早幾年晚幾年無(wú)差?，F(xiàn)在很多人買房更多的是因?yàn)閷?duì)未來(lái)的不確定，前幾年的漲幅總是讓人望而生畏。但是反觀今年，不少人開始從容了。

 此時(shí)什么市場(chǎng)會(huì)比較火爆？

租房市場(chǎng)。

那是不是以后就會(huì)實(shí)現(xiàn)租房就能過(guò)一生了呢？

坦白說(shuō)，很難。學(xué)區(qū)制度沒有改變的情況下，為了就讀好的小學(xué)，學(xué)區(qū)房必然還是會(huì)神仙打架，水漲船高。再說(shuō)你能保證一輩子的租金來(lái)源嗎？

03

改 善

那還有哪些人會(huì)堅(jiān)定不移的買房呢？

大概率是改善人群。這些人雖然有房，但是由于家庭結(jié)構(gòu)的變化或者自身品味的要求，想要換更適合自己的房子。

所以在這樣的驅(qū)動(dòng)下，在全市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的前提下，幾個(gè)小區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生小漲幅，一個(gè)是城市核心區(qū)的房子，一個(gè)是郊區(qū)相對(duì)封閉區(qū)域的改善性房源。

04

土 地

聊完需求方，再聊聊供給。如果房?jī)r(jià)不上漲，土地還能賣掉嗎？

還是有可能的，只要地價(jià)能讓開放商有利可圖，并且區(qū)塊位置優(yōu)越，就像九江的老城區(qū)、潯南板塊等，不愁沒有市場(chǎng)。

這樣也倒逼著房管局越來(lái)越專業(yè)，畢竟不再是隨便一塊地都能賣出去的時(shí)代了。定價(jià)也會(huì)趨于合理，既保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定，也保證溢價(jià)率不會(huì)太高。

05

開發(fā)商

當(dāng)供給方越來(lái)越專業(yè)，這樣也讓中間商（開發(fā)商）不得不對(duì)自己有所提升。未來(lái)拍地不會(huì)再像現(xiàn)在一樣，錢足夠就可以了?；蚨嗷蛏?，都需要看你以往的案例，你能為城市帶來(lái)些什么。

拿地門檻的提高，也讓房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)入門越來(lái)越難，TOP始終還是王牌，小企業(yè)的生存越發(fā)艱難。

所謂不破不立，屆時(shí)也會(huì)有很多新興行業(yè)產(chǎn)生，商業(yè)、辦公或者持有型物業(yè)或許又是一個(gè)新的變革。

06

營(yíng)銷模式

拿了土地的開發(fā)商，有兩個(gè)節(jié)奏，第一個(gè)會(huì)非常非常快，因?yàn)閷?duì)未來(lái)的需求量有多少比較悲觀，所以會(huì)盡最快程度的把土地脫手。第二種就是非常非常慢，做作品做口碑，畢竟拿地不容易。

第一種情況比較可能會(huì)聯(lián)合操盤，第二種情況比較可能是小眾開發(fā)商。

07

產(chǎn) 品

城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定，那么多余的購(gòu)買力一定會(huì)外流，第一個(gè)流向的就是這個(gè)城市外面的邊緣地帶，第二個(gè)流向有固定需求的比如養(yǎng)老地產(chǎn)旅游地產(chǎn)等，產(chǎn)品形式必然遍地開花。

那住宅呢？我想和現(xiàn)在對(duì)比，應(yīng)該不會(huì)有太多的變化，三房四房還是主流。

08

政 策

說(shuō)了那么多，都是偏微觀層面，那政策導(dǎo)向會(huì)不會(huì)變呢？或者說(shuō)政策會(huì)更著重在哪些方面？

1、租房

前文提到的剛需，未來(lái)將會(huì)是租房市場(chǎng)的主力軍。其實(shí)可以對(duì)比現(xiàn)在的北上廣深，整體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)并沒有多大的漲幅，大量的人口都是租賃人口，天通苑、回龍觀、草房像素等。

政府為了留住外來(lái)人群，必然在租房上會(huì)有所動(dòng)作。除了廉租房、公租房想必還會(huì)有新的租房體系出現(xiàn)。

2、二手房

房?jī)r(jià)要穩(wěn)，二手房市場(chǎng)怎么辦？要知道房?jī)r(jià)不漲同樣也意味著房?jī)r(jià)不跌，要知道大量二手房拋盤之后沒人接，房?jī)r(jià)就是會(huì)降價(jià)的。

所以背后會(huì)是一個(gè)龐大的大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如果二手房產(chǎn)品太多，那么要對(duì)這個(gè)城市有限售的要求，3年或者5年，目的就是讓不少房源延后流通，而這段時(shí)間用來(lái)導(dǎo)入足夠的外來(lái)人口。

3、土地

另外防止城市房?jī)r(jià)下滑的一個(gè)重要舉措就是控制土地的供應(yīng)，減少市場(chǎng)的有效供應(yīng)量。那么如果已經(jīng)供應(yīng)了太多怎么辦，或許可以給一個(gè)政策，批準(zhǔn)土地或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)性，住宅轉(zhuǎn)商業(yè)或者工業(yè)都可以。

4、消費(fèi)

在這樣氛圍下你說(shuō)一個(gè)家庭其他層面的消費(fèi)會(huì)不會(huì)提升，這好像是見仁見智的話題，覺得這樣更有安全感的人會(huì)更加大膽的消費(fèi)，覺得沒有安全感的會(huì)去其他地方投資，金融市場(chǎng)想必會(huì)更加完善。

09

結(jié)

這樣看來(lái)房?jī)r(jià)短時(shí)間不漲也挺好的。會(huì)有更多的時(shí)間來(lái)讓整個(gè)市場(chǎng)趨于平和。所以對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是否抑制消費(fèi)根本就是一個(gè)偽命題，消費(fèi)程度完全要看整體環(huán)境給到的安全感，房子只是其中的一部分而已。

但是如果缺乏了房子這一奮斗的內(nèi)動(dòng)力，還有多少人在堅(jiān)持呢？時(shí)間終會(huì)告訴我們答案。有的時(shí)候我們?nèi)钡木褪菚r(shí)間，可以及時(shí)的修正和調(diào)整。

*以上純屬虛構(gòu)，個(gè)人觀點(diǎn)，見仁見智。 

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